Zorg voor overtuigend bewijs

Doordat de eigenaar er niet in slaagt aannemelijk te maken dat de mondelinge koopovereenkomst voor een hotel binnen de zesmaandstermijn is gesloten, komt de aankoop niet in aanmerking voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Op 10 maart 2005 is per notariële akte de juridische eigendom van een hotel overgedragen aan een bv tegen een koopprijs van € 1.600.000. In de akte van levering staat vermeld dat de verkopers al op 28 februari 2005 de economische eigendom van het hotelpand hebben overgedragen aan de bv. Deze overdracht vond plaats bij mondelinge overeenkomst. Daar het hotelpand op 31 augustus 2004 is verkocht aan de verkopers, verzoekt de bv bij de aangifte om vermindering van de overdrachtsbelasting. Het hotel is immers binnen zes maanden weer verkocht en dan kan een beroep worden gedaan op de vrijstelling van overdrachtsbelasting die is betaald bij de eerdere aangifte.
De inspecteur is echter van mening dat er geen sprake is van een mondelinge koopovereenkomst en legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op. De zaak belandt daarom bij Rechtbank Haarlem. Deze is van oordeel dat de verklaringen die de bv overlegt, onvoldoende zijn om uitsluitend op grond daarvan aan te nemen dat de economische eigendomsoverdracht ook inderdaad en op die datum heeft plaatsgevonden. De verklaringen zijn alleen afkomstig van de partijen zelf. Ook een voetverklaring in de akte van levering en de verklaring van de notaris is niet voldoende omdat zij zijn gebaseerd op een mededeling van partijen. Kortom, de eigenaar heeft haar stelling dat op 29 februari 2005 reeds een economische eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden niet aannemelijk gemaakt. Het hoger beroep bij Hof Amsterdam leidt niet tot een andere uitspraak. Het hof geeft wel aan dat een schriftelijke vastlegging van een telefoongesprek of een vastlegging van de bevestiging van de mondelinge overeenkomst als aanvullend bewijs had kunnen gelden. Partijen waren zich ervan bewust dat met het oog op de gevolgen voor de overdrachtsbelasting tijdig tot stand moest komen en dat het ontbreken van enige schriftelijke vastlegging hiervan daarom niet geloofwaardig is.
NB. In de plannen van het kabinet om de woningmarkt te stimuleren wordt de termijn van zes maanden uitgebreid tot een jaar. Dat betekent dat als in 2011 een woning wordt gekocht en datzelfde huis binnen een jaar wordt doorverkocht, bij de tweede verkoop alleen overdrachtsbelasting verschuldigd is over de eventuele winst. De plannen worden op Prinsjesdag gepresenteerd.

Bron: Hof Amsterdam 02-09-2010, nr. 09/00015 (LJN: BN6199); MvF 31-08-2010, nieuwsbericht